Selon l’article L.145-4 du Code de commerce, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, puis si le locataire veut renouveler son contrat, il doit expressément effectuer sa demande par acte d’huissier, ou depuis la « loi Macron », par lettre adressée en courrier recommandé avec accusé de réception, et dans les deux cas, 6 mois avant l’échéance prévue.
Circonstances permettant au locataire de rompre son bail commercial
Voici les cas les plus couramment rencontrés :
- Résiliation au terme d’une période triennale : le congé est donné par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois. Notons que pour les résidences de tourisme, la durée minimale est de 9 ans.
- Résiliation au terme du contrat de bail commercial : bien qu’il y ait une tacite reconduction, le locataire peut donner congé par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois. Le bail prendra donc fin le dernier jour du trimestre en cours.
- Résiliation judiciaire : si le propriétaire ou bailleur a commis une faute grave. Par exemple, il ne respecte pas les clauses du contrat. Ou alors, l’emplacement n’est pas aussi attractif commercialement qu’annoncé. C’est le tribunal qui décidera de la suite donnée à cette affaire.
- Résiliation dans le cas d’une entente entre les deux parties (article 1134 du Code civil) : le locataire peut en effet demander préalablement au propriétaire s’il peut quitter les locaux. Puis, si ce dernier donne son aval, l’accord amiable devra être scellé par un huissier de justice.
- Résiliation en cas de départ à la retraite ou invalidité du locataire : dans ce cas, il devra respecter la même procédure. Pour rappel, 6 mois de préavis sont requis et la notification doit être faite par l’intermédiaire d’un huissier.
- Résiliation à cause d’une grande vétusté des locaux : lorsque ceux-ci demandent des grands travaux de rénovation ou une démolition du bâtiment.
Comment s’organisent l’état des lieux et la remise des clés ?
Le locataire est tenu de restituer les locaux dans l’état où il les a reçus, à l’exception de l’usure normale liée à un usage habituel et raisonnable du logement. Cette évaluation de l’état du logement se fait à travers l’état des lieux de sortie, un document essentiel qui permet de comparer l’état actuel des locaux avec celui constaté lors de l’entrée dans les lieux (selon l’état des lieux d’entrée).
L’état des lieux de sortie peut être réalisé de deux manières : par écrit ou sous forme électronique. Dans les deux cas, il doit être effectué en présence du bailleur (ou de son représentant dûment mandaté) et du locataire (ou de son représentant). Si le locataire refuse de participer à l’état des lieux de sortie ou s’il est absent, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour établir le constat. Dans ce cas, les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le rapport d’état des lieux doit être exhaustif et détailler minutieusement chaque pièce du local et son état. Cela inclut principalement l’état :
- Des murs (peinture, tapisserie, fissures éventuelles)
- Des sols (parquet, carrelage, moquette)
- Des plafonds
- Des installations électriques (prises, interrupteurs, luminaires)
- De la plomberie (robinets, éviers, douches, toilettes)
- Des menuiseries (portes, fenêtres, volets)
- Des équipements fournis (électroménager, meubles si le logement est meublé)
Pour renforcer la précision et l’objectivité de l’état des lieux, il est vivement conseillé d’annexer des photos au document. Ces photos doivent être datées et peuvent servir de preuves en cas de désaccord ultérieur.
Après l’inspection minutieuse et la description détaillée des lieux, le document est signé par les deux parties. Puis, chacune d’entre elles conserve un exemplaire original.
Enfin, le locataire restitue toutes les clés, badges, télécommandes ou autres moyens d’accès aux locaux. Cela inclut non seulement les clés de la porte d’entrée, mais aussi celles des différentes pièces, de la boîte aux lettres, du garage, de la cave, ainsi que les badges d’accès à l’immeuble ou au parking, le cas échéant. La non-restitution de ces éléments peut entraîner des frais supplémentaires pour le locataire, comme le changement des serrures.
Voici un modèle de lettre pour résilier un bail commercial :
Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,
Nous avons signé conjointement en date du …(précisez)… le contrat de bail n° .………. portant sur la location du local situé au …(adresse complète)….
Or, en respect de l’article 1134 du Code civil, nous souhaitons étudier avec vous la possibilité de déménager et de résilier ledit bail afin de profiter d’une nouvelle opportunité qui s’offre à nous.
Nous aimerions donc vous rencontrer dans le but de trouver un accord amiable, si cela est possible.
Dans l’attente de votre réponse, nous vous prions de croire, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, en l’assurance de nos respectueuses salutations.
TÉLÉCHARGEZ NOTRE LETTRE EN CLIQUANT SUR L’IMAGE CI-DESSOUS
Bon à savoir :
Vous souhaitez télécharger cette lettre de demande de résiliation d’un bail commercial en version Word (fichier portant l’extension .docx) ? Faites un clic gauche sur l’image ci-dessus. Le document se sauvegardera sur votre ordinateur, tablette ou smartphone. Vous n’aurez ensuite qu’à compléter le courrier en inscrivant votre adresse postale ainsi que celle du destinataire. Puis, vous daterez et signerez le document.
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