AUTRES IMMOBILIER

 

Le mandat de gestion est un contrat écrit permettant au propriétaire d’un bien immobilier de désigner son administrateur. Il s’agit généralement d’une agence immobilière qui se voit confier la tâche de trouver un locataire ou un acheteur. Il délègue ainsi son pouvoir à ce mandataire afin qu’il recherche des clients en diffusant des annonces, fasse visiter le logement, effectue l’état des lieux d’entrée et de sortie, s’occupe des travaux de rénovation et de réparation, réceptionne les candidatures, vérifie les dossiers, analyse les garanties et la solvabilité de chacun, encaisse les loyers, relance les locataires en cas de retard de paiement, gère les assurances liées à la couverture du bien immobilier, fournit un état pour la déclaration des revenus fonciers, et calcule et régularise les charges locatives annuelles.

Différentes raisons peuvent vous amener à mettre un terme au contrat de gestion. Par exemple, vous n’êtes pas satisfait des services assurés par l’agence immobilière ou vous trouvez ses frais trop élevés. Autres cas rencontrés couramment, vous lui reprochez son manque d’efficacité pour trouver des clients, son manque de communication et de transparence ou vous voulez vous installer dans votre propriété ou la vendre.

 

Quelle est la différence entre un mandat de gestion et un mandat de location ?

Le mandat de location se consacre uniquement à la recherche et à la mise en place d’un locataire dans le logement, tandis que le mandat de gestion inclut en supplément la gestion quotidienne et continue de la propriété une fois le locataire installé. Le mandat de gestion requiert donc une implication plus importante et sur le long terme. En conséquence, les coûts pour le propriétaire sont nettement plus importants pour un mandat de gestion par rapport à un mandat de location. En moyenne, le premier, représente entre 5 et 10 % du loyer mensuel sur toute la durée du contrat de bail alors que le second se situe entre 50 % et 100 % du premier mois de loyer seulement.

 

Comment résilier le mandat de gestion ?

Vous devez toujours envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception afin de vous protéger en cas de litige.

Attention, ce type de mandat dont la durée varie entre 1 an et 3 ans généralement, est renouvelé par tacite reconduction pour un an supplémentaire à chaque date anniversaire du contrat. Vous devez donc envoyer votre lettre de résiliation avant cette échéance annuelle en respectant le délai de préavis qui est habituellement d’un mois. Pour en être certain, nous vous conseillons de le vérifier sur le contrat que vous avez signé.

Il est important de savoir que, selon la loi Chatel, si l’agence immobilière ne vous a pas adressé de courrier vous prévenant de la tacite reconduction du contrat au moins 3 mois et au plus tard un mois avant le début de la période pendant laquelle vous pouvez dénoncer le contrat, vous avez le droit dans ce cas de demander sa rupture et à tout moment (article L136-1 du Code de la consommation).

 

Voici une lettre de résiliation d’un mandat de gestion pour un bien immobilier :

Madame, Monsieur,

Je suis propriétaire d’un appartement/d’une maison situé(e) au …(indiquez l’adresse complète)… dont vous assurez la gestion locative/de la vente.

Or, le mandat portant la référence n° ………… que nous avons signé conjointement arrive à échéance le …(date)…. Aussi, je vous informe que je souhaite y mettre un terme.

Veuillez noter que conformément à l’article …(précisez)… de votre contrat, je respecte le délai de préavis de …(spécifiez)… mois qui m’est imposé.

En vous remerciant par avance de bien vouloir m’adresser une confirmation écrite indiquant que ma demande a été prise en compte, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

 

                                                       

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Un bailleur n’est pas libre d’augmenter le loyer d’un logement comme il l’entend. En effet, voici ce qu’indique l’article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée en la matière : « Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».

 

Modalités de révision du loyer en cours de bail

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) chaque trimestre. Elle correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. « À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ». (article 17 alinéa « d » de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 17 alinéa « i » de la loi du 23 juillet 1994) ».

En d’autres termes, si aucune date de réévaluation n’est notifiée dans le contrat, celle-ci interviendra à chaque date anniversaire du contrat de bail et dans la limite de l’indice INSEE qui est publié au Journal officiel. Ainsi, à titre d’exemple, voici les chiffres officiels de 2012 :

– 1ᵉʳ trimestre 2012 :
Date de parution au JO : 18/04/2012
IRL : 122,37    
Variation annuelle : +2,24%  

– 2ᵉ trimestre 2012 :
Date de parution au JO : 17/07/2012
IRL : 122,96    
Variation annuelle : +2,20%  

– 3ᵉ trimestre 2012 :
Date de parution au JO : 13/10/2012
IRL : 123,55    
Variation annuelle : +2,15%  

– 4ᵉ trimestre 2012 :
Date de parution au JO : 12/01/2013
IRL : 123,97    
Variation annuelle : +1,88%  

En pratique, si un loyer mensuel (hors charges) au 4ᵉ trimestre 2011 était de 1000 euros, au 4ᵉ trimestre 2012, il sera de : 1000 x 123,97/121,68 (IRL 4ᵉ trimestre 2011) soit 1018,80 euros.

Attention, il ne faut confondre révision du loyer qui se fait chaque année au cours du bail, augmentation qui intervient au moment d’un renouvellement de bail lorsque le montant du loyer a été sous-évalué (article 17 alinéa « c » de la loi du 6 juillet 1989 modifié) et majoration qui a lieu consécutivement à la réalisation de travaux d’amélioration par le propriétaire (article 17 alinéa « e » de la loi du 6 juillet 1989 modifié).

 

Voici une lettre pour informer de la révision du loyer :

Madame/Monsieur …(nom du locataire)…,

Je vous informe que conformément au contrat de bail qui nous lie, lequel porte sur le logement situé au …(adresse complète)…, la révision annuelle du loyer prévue par la loi du 6 juillet 1989 aura lieu à la date anniversaire du contrat, c’est-à-dire le …(date)….

En effet, votre loyer augmente en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Le calcul se décompose comme suit :

(Loyer hors charges de …(montant)… euros x nouvel Indice de Référence des Loyers de …(précisez)…) / ancien Indice de Référence des Loyers de …(précisez)… = nouveau loyer de …(montant)… euros.

En vous remerciant de bien vouloir prendre en considération ce nouveau montant pour le règlement de votre prochain loyer, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du locataire)…, l’expression de mes salutations distinguées.

 

 

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Dans le cadre de la location d’un logement, certains propriétaires bailleurs demandent, en plus d’un ou plusieurs mois de loyer de caution, une personne se portant garant en cas de défaut de paiement des loyers ou de détérioration de la maison ou de l’appartement loué.

Il est requis généralement lorsque le locataire n’a pas de situation professionnelle stable, lorsqu’il est en contrat à durée déterminée par exemple. Dans la grande majorité des cas, ce sont les parents qui se portent caution solidaire.

 

Se porter garant de caution solidaire : quelles conséquences ?

Ce type de document n’est pas à signer à la légère. Il existe deux types d’engagement. La caution solidaire, le créancier peut réclamer la totalité des impayés au garant et s’il refuse de payer, il peut être poursuivi. Et le second, la caution simple, cela signifie que le garant peut avoir le droit au « bénéfice de discussion ». En d’autres termes, le créancier poursuivra en premier lieu son locataire plutôt que le garant, il pourra par exemple faire saisir les biens de son débiteur.

 

Voici un modèle de lettre d’engagement du garant :

Je soussigné(e) …(prénom, nom)…, résidant au …(adresse complète)… né(e) le …(date de naissance)… à …(lieu de naissance)….

Déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, du règlement des loyers, des charges, des taxes, des impôts, des réparations locatives, de toutes les indemnités et intérêts de retard et des frais éventuels de procédures dus par :  …(prénom, nom du locataire).…

En vertu du bail consenti pour les locaux qu’il occupera à compter du …(date de début du bail)….
Du bien situé au : …(adresse complète)… dont le loyer est d’un montant de …(précisez)… euros auquel s’ajoutent les charges locatives qui sont d’un montant de …(précisez)… euros.
Bail que j’ai signé après en avoir pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis.

Je confirme la connaissance que j’ai de la nature et de l’étendue de mes obligations en recopiant de ma main la mention ci-après : « Bon pour caution solidaire, ayant parfaitement connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée, par moi-même qui m’engage à m’acquitter, en cas de défaillance du locataire les loyers dus qui s’élèvent à …(précisez)… euros par mois, révisé en fonction de l’IRL, indice de référence des loyers publié par l’INSEE et les charges fixées à …(précisez)… euros par mois. »

Mention manuscrite du soussigné :

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Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 21/07/1994 (J.O. du 27/07), je recopie l’alinéa 1ᵉʳ de l’article précité reproduit ci-dessous : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Mention manuscrite du soussigné :

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Pour l’exécution éventuelle de cet engagement, en cas de litige, le tribunal du lieu de la location sera seul compétent.

La caution, le propriétaire ou son mandataire et sa signature précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé, bon pour caution ». 

(Source : https://droit-finances.commentcamarche.net)

 

 

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