RESILIATIONS DE BAIL

 

Le bail commercial est conclu entre le propriétaire et le locataire sur une durée minimale de 9 ans pour ce qui concerne le premier contrat. Le bailleur ne peut demander la résiliation du bail de manière anticipée que dans des circonstances très particulières.

En effet, celles-ci concernent les obligations non remplies par le locataire, notamment le non-paiement des loyers, le mauvais entretien des locaux, la réalisation de travaux de gros œuvre non autorisés, etc.

 

 

 

Toute demande de résiliation de contrat de bail concernant la location d’un appartement non meublé doit obligatoirement être formulée par écrit et envoyée au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception.

 

Quel est le délai de préavis pour la location d’un appartement non meublé ?

Il est de 3 mois pour un logement non meublé (vide) conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) revue le 21 juillet 1994.

Cependant, dans des circonstances exceptionnelles, ce délai peut être réduit à un mois. C’est le cas si le locataire perd son emploi de manière involontaire, est muté professionnellement, obtient son 1ᵉʳ emploi, est bénéficiaire du RSA ou a au moins 60 ans et un état de santé nécessitant un changement de domicile. Dans ces cas, il faudra joindre à cette lettre les justificatifs nécessaires.

 

Voici une lettre de résiliation de bail d’un appartement non meublé :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Je me permets de vous adresser ce courrier afin de vous informer que je souhaite prendre congé de votre appartement situé au …(adresse complète)….

Eu égard aux articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposant un délai de préavis de 3 mois, le contrat de location qui nous avons conclu conjointement prendra fin le …(date)….

Je reste à votre disposition afin de convenir d’une date de remise des clés et pour l’établissement de l’état des lieux.

Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, l’expression de mes salutations distinguées.

 

 

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Quel est le préavis pour un logement meublé ?

Le délai légal de préavis pour la résiliation d’un contrat de location d’un logement meublé est de seulement un mois, conformément aux articles L632-1 à L632-3 du Code de la construction et de l’habitation. Mais attention, la date qui est prise en compte est celle de la date de réception de la lettre par le propriétaire ou/et le bailleur.

Il est fortement recommandé de prévoir deux semaines de délai supplémentaire au cas où ce dernier tarderait à aller chercher à la Poste le courrier en recommandé avec accusé de réception. Si ce délai n’était pas respecté, le contrat de bail pourrait courir sur une durée d’un mois supplémentaire.

Soulignons qu’il est possible de demander la rupture du contrat à tout moment et sans avoir à se justifier. Cette règle est valable uniquement pour les résidences principales et pour les logements étudiants meublés.

 

Voici une lettre de résiliation de bail d’un logement meublé :

Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…, 

Par la présente, je vous informe de mon souhait de mettre fin au contrat de location de la maison/de l’appartement meublé(e) situé au …(adresse)… que j’occupe depuis le …(date)….

Aussi, en vertu des articles L632-1 à L632-3 du Code de la construction et de l’habitation imposant un délai de préavis d’un mois, la résiliation du contrat de bail sera effective le …(date)….

Par ailleurs, je suis à votre disposition pour établir l’état des lieux de sortie et vous remettre les clés.

Veuillez agréer, Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…, l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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Le statut des baux commerciaux est principalement défini par le décret 53-960 du 30 septembre 1953. Ainsi, selon l’article 3-1 relatif au statut des baux commerciaux, il ne peut être d’une durée inférieure à 9 ans. Au moment de la signature du contrat de bail commercial, un dépôt de garantie est généralement versé par le locataire qui sera restitué par le propriétaire le jour de l’état des lieux.

 

Conditions de rupture d’un contrat de bail commercial

La résiliation d’un bail commercial pourra intervenir de manière triennale « bail 3-6-9 » sauf pour les baux de résidences touristiques qui ne peuvent être rompus avant les 9 ans.

En ce qui concerne les démarches de résiliation, pour une rupture anticipée du contrat, le locataire devra faire notifier sa décision par acte d’huissier au moins 6 moins avant la fin du trimestre civil, et depuis la loi Macron (loi n° 2015-990 du 6 août 2015), par courrier recommandé avec accusé de réception.

La résiliation du bail commercial peut également être effective dans le cadre d’une résolution judiciaire, si l’une des deux parties ne remplit pas ses obligations légales, notamment en cas de décès, si le locataire ne paye plus son loyer ou que le local a subi des dommages très importants, suite à un sinistre.

 

Voici une lettre de résiliation d’un contrat de bail commercial :

Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…,

Locataire du local à usage commercial  situé au …(adresse complète)…, je vous fais part de mon souhait de rompre le contrat de bail signé le …(date)…. 

Conformément à l’article L145-4 du Code de commerce, la résiliation sera effective le …(date)…, date à laquelle l’état des lieux pourra être établi et je vous remettrai les clés.

En vous remerciant de bien vouloir me contacter afin de convenir d’un rendez-vous, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…, l’expression de ma considération distinguée.

 

 

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Le locataire souhaitant résilier son bail doit informer son propriétaire dans le délai imparti. Pour cela, il formalisera sa demande par écrit en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut également remettre en main propre sa lettre contre récépissé ou émargement, mais aussi délivrer sa demande par acte de commissaire de justice.

En effet, depuis le 1ᵉʳ juillet 2022, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires sont devenus des commissaires de justice (Ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice).

 

Résiliation de bail : quel préavis ?

Il est d’un mois pour une location meublée et de trois mois pour un logement vide. Néanmoins, certaines circonstances particulières peuvent conduire à la réduction de ce délai à un mois. C’est le cas quand :

• Le locataire est muté pour une raison professionnelle, change de domicile pour son premier emploi ou perd son travail.
• Le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA).
  
• L’état de santé du locataire âgé d’au moins 60 ans nécessite un déménagement.
• Le logement est situé dans une zone tendue. La liste de ces zones est présente dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts.
• Le logement est considéré comme un logement social : logement financé par le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), logement financé par le prêt locatif à usage social (PLUS), logement financé par le prêt locatif social (PLS) et logement financé par le prêt locatif intermédiaire (PLI).

Lorsque cela sera possible, le locataire devra joindre, à la demande de résiliation du bail, un document justificatif. Dans le cas particulier d’un logement situé en zone tendue, il fournira la copie du décret listant le nom de la commune dans laquelle se trouve le logement. Ce dernier devra être surligné.

 

Restitution du dépôt de garantie : quels sont les délais ?

Le dépôt de garantie est versé par le locataire au moment de la signature du contrat de bail. Son montant est limité à un mois de loyer pour les logements vides et à deux mois de loyer pour ceux meublés. Il devra être restitué dans un délai d’un mois à compter de la date de résiliation du bail, à condition qu’aucune dégradation n’ait été constatée dans le logement. À défaut, il devra être rendu dans les deux mois, déduction faite des travaux de réparation.

 

Voici un modèle de demande de résiliation de bail :

Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…,

Conformément aux dispositions des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe de mon souhait de quitter mon logement situé au …(adresse)… et de résilier le contrat de bail à compter du …(date)….

Je respecte ainsi scrupuleusement le délai de 1 mois/3 mois de préavis auquel je suis tenu.

Par ailleurs, je me permets de vous rappeler que je vous ai versé le jour de l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie de …(montant)… euros. Aussi, je vous saurais gré de bien vouloir me le restituer dans un délai de 2 mois maximum après la remise des clés.

Pourriez-vous me contacter afin de convenir d’une date de rendez-vous pour l’état des lieux ?

Veuillez agréer, Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…, l’expression de mes salutations distinguées.

 

 

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