SOLLICITATIONS

 

L’épidémie de coronavirus (covid-19) oblige de nombreux Français à fermer leur commerce ou à réduire leur activité. Les revenus désormais insuffisants les confrontent à des difficultés financières. Avec elles, il y a la menace de la cessation de paiement, du dépôt de bilan et de la résiliation du contrat de bail du local commercial.

 

Que faire en cas de difficultés pour payer le loyer du local commercial ?

Si vous rencontrez des problèmes passagers de trésorerie, vous devez vous manifester rapidement auprès du bailleur afin de montrer votre bonne foi et d’éviter un impayé.

Rappelons que le défaut de paiement du loyer peut conduire à l’annulation du contrat de bail et à l’expulsion. La clause résolutoire doit dans ce cas être prévue. Vous contacterez donc le propriétaire de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception pour négocier un délai de paiement en proposant éventuellement un échelonnement.

Dans votre lettre, vous pourrez invoquer la « force majeure ». Celle-ci est définie par l’article 1218 du Code civil : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

D’autre part, un projet de loi est ce moment en préparation pour pallier cette situation d’urgence. Il devrait autoriser aux commerçants et aux artisans en grandes difficultés le report ou l’étalement des loyers. De surcroît, ces facilités de paiement pourraient concerner également les factures de gaz, d’électricité et d’eau.

 

Que peut-il se passer si le locataire ne règle pas le loyer à l’échéance prévue ?

Comme nous l’avons évoqué précédemment, le fait de ne pas respecter ce qui fait partie des obligations contractuelles peut déboucher sur une résiliation du bail et une expulsion du local commercial. Mais avant cela, le bailleur doit passer par différentes étapes.

En effet, dès le premier loyer impayé, le bailleur prend contact avec son locataire par tout moyen (téléphone, e-mail, courrier) afin de trouver un arrangement amiable.

Puis, si cette démarche n’est suivie d’aucun effet dans un délai raisonnable, il adresse une lettre de relance ou de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception. Dans cette dernière, le créancier est enjoint à régler la somme due dans un délai compris généralement entre 8 et 15 jours, sous peine d’entamer une procédure judiciaire.

Après cela, s’il existe une clause résolutoire, le bailleur fait appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) qui adresse une sommation de payer au locataire. Il l’avertit également que le contrat de bail sera résilié s’il ne régularise pas sa situation dans un délai d’un mois. Faute de quoi, il entreprendra des démarches auprès de la préfecture de police afin d’obtenir le concours de la force publique durant l’expulsion.

Enfin, en l’absence d’une clause résolutoire, le bailleur saisit le tribunal judiciaire. C’est alors une procédure longue et souvent coûteuse qui s’engage. En effet, avant de prononcer une expulsion, le juge accorde habituellement un délai de paiement des loyers en retard. Plus tard, il peut aussi ordonner la saisie des biens.

 

Voici une lettre pour demander un report de paiement du loyer :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Locataire du local commercial situé au …(adresse complète)… dont vous êtes le propriétaire, j’ai toujours honoré le règlement des loyers au terme convenu dans le contrat de bail, soit le …(date)… de chaque mois.

Or, la crise sanitaire liée au coronavirus que nous vivons me plonge dans des difficultés de trésorerie. En effet, …(expliquez votre situation en détail)….

En conséquence, je n’ai pas d’autre choix que de solliciter à titre exceptionnel un délai de paiement pour le règlement du loyer de …(mois)….

Ainsi, je vous propose de vous adresser le règlement de ce dernier le …(date)… au plus tard.

En espérant que vous répondrez favorablement à ma demande, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, l’expression de mes sentiments respectueux.

 

 

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Coronavirus et difficulté de paiement du loyer d’habitation

L’épidémie de covid-19 qui touche actuellement la France complique et parfois rend impossible la pratique d’une activité professionnelle à ceux qui ne peuvent pas exercer en télétravail.

De nombreux secteurs d’activité sont totalement sinistrés. On peut citer le secteur du commerce à l’exception des magasins alimentaires, des pharmacies et des stations essence. Autres domaines également touchés de façon sévère, la restauration, l’hôtellerie, le sport, le spectacle, le transport aérien ou le cinéma. Selon les dernières estimations, près d’un salarié sur cinq est au chômage total et un salarié sur cinq est au chômage partiel à cause du coronavirus. Cette situation entraîne bien évidemment une baisse conséquente des revenus pour le foyer.

Dans ces conditions, on comprend facilement pourquoi de nombreux Français éprouvent des difficultés à payer leur loyer en temps et en heure. Il est important de noter que le défaut de paiement du loyer est un motif légitime de non-renouvellement de bail. De surcroît, il peut aboutir à la résiliation du bail si le contrat comprend une clause résolutoire (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

 

Quelles sont les modalités de demande de report du paiement ?

Afin d’éviter toute situation conflictuelle, le locataire doit entamer une démarche amiable. Pour cela, il écrira une lettre à son bailleur pour demander un délai de paiement et lui proposer une date de règlement à une échéance raisonnable. Ce dernier sera ensuite libre d’accepter ou non la requête.

Par ailleurs, rappelons qu’en cas de contrôle par la police nationale ou la gendarmerie, chacun doit être en mesure de présenter, en plus d’une carte d’identité, l’attestation de déplacement dérogatoire ainsi que le justificatif de déplacement professionnel rempli par l’employeur.

Toutefois, il faut noter que certaines cartes professionnelles des médecins, des infirmiers, des policiers, des pompiers ou de la presse peuvent remplacer le justificatif de déplacement professionnel.

 

Quels dispositifs permettent de soutenir financièrement les locataires ?

Il y a tout d’abord l’APL (Aide personnalisée au logement), l’ALS (Allocation de logement sociale) et l’ALF (Allocation de logement familiale). Celles-ci sont versées par la CAF (Caisse d’allocation familiale) ou la MSA (Mutualité sociale agricole) aux foyers aux revenus modestes.

Ensuite, les locataires peuvent sous conditions compter sur le FSL (Fonds de solidarité pour le logement) qui prend la forme d’une subvention ou d’un prêt qu’il faudra rembourser. Cette aide a été mise en place pour soutenir notamment les personnes qui souhaitent accéder à un logement. Dans ce cas, elle peut prendre en charge le dépôt de garantie, les frais d’agence immobilière, l’assurance habitation ou encore l’achat d’équipements essentiels comme un chauffage ou un réfrigérateur.

Mais le FSL est aussi destiné à porter secours aux locataires dans l’incapacité de faire face aux échéances du loyer ou des factures des fournisseurs d’énergie. Pour en bénéficier, ils devront contacter un travailleur social. L’interlocuteur sera différent selon la situation des demandeurs. En effet, ceux percevant des allocations de la CAF, s’adresseront à cette dernière. Sinon, les résidents parisiens se tourneront vers le CASVP (Centre d’action sociale de la ville de Paris) tandis que les provinciaux déposeront une demande au service social ou à la CCAS (Caisse centrale d’activités sociales) de leur mairie.

Enfin, les salariés, les étudiants boursiers, les demandeurs d’emploi du secteur privé, les préretraités ou les personnes handicapées peuvent, sous réserve qu’ils répondent aux critères d’éligibilité, obtenir une aide pour le paiement du loyer en s’adressant à Action Logement. Dans la pratique, celle-ci peut se traduire par l’octroi d’un prêt ou d’une subvention. En outre, les demandeurs devront commencer par télécharger le formulaire de demande d’accompagnement social pour monter un dossier.

 

Voici un modèle de demande de report de paiement du loyer :

Madame/Monsieur …(nom)…,

Locataire de votre logement situé au …(adresse complète)…, j’ai l’honneur de vous demander de bien vouloir m’accorder un délai exceptionnel pour régler le loyer du mois prochain.

En effet, je rencontre actuellement des difficultés financières en raison de la propagation de l’épidémie de coronavirus et des règles de confinement qui ont gravement impacté mes revenus.

En conséquence, je vous propose de vous régler le loyer du mois de …(précisez)… le …(précisez).… Bien entendu, je m’engage par la suite à honorer chaque échéance à bonne date.

Comptant sur votre diligence, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom)…, en l’assurance de ma parfaite considération.

 

 

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Pour demander un logement social de type HLM, vous devrez vous adresser à un organisme HLM, à un bailleur social, à la préfecture ou à votre mairie et remplir le formulaire Cerfa n° 14069*02 en joignant toutes les pièces justificatives. Vous pourrez éventuellement ajouter au dossier, une lettre qui vous permettra d’expliquer votre situation.

À la suite du dépôt de ce dernier, vous obtiendrez un numéro d’enregistrement puis recevrez une attestation d’enregistrement, soit le jour même en main propre ou un mois plus tard par courrier.

La demande sera ensuite instruite par la commission d’attribution qui étudiera votre situation en vérifiant si vous répondez aux critères sociaux, puis rendra un avis favorable ou non en fonction de ceux-ci ainsi que des logements disponibles.

 

Conditions d’attribution d’un logement social

Pour obtenir un logement HLM, il ne faut pas dépasser un certain montant plafond de ressources. Sont prises en considération, celles de l’année n-2 sauf si celles de n-1 sont inférieures d’au moins 10 %. Dans ce cas, ce sont les ressources de n-1 qui seront prises en compte. Aussi, hormis le cas particulier évoqué précédemment, pour une demande effectuée en 2013, les ressources déclarées seront celles de 2011.

À titre d’exemple, une personne qui vit seule en Île-de-France ne devra pas dépasser 22 814 euros de ressources annuelles en 2011 et celle vivant en province 19 834 euros.

À savoir, les personnes souffrant d’un handicap, en instance d’expulsion, vivant dans un logement déclaré insalubre, ayant de grosses difficultés financières, hébergées dans un foyer ou victime de violences conjugales sont prioritaires sur les autres.

Il peut se passer de nombreux mois avant que vous receviez une réponse, si vous n’avez pas reçu de proposition, vous avez toujours la possibilité de renouveler votre demande tous les ans et au moins un mois avant la date indiquée sur votre attestation sous peine de radiation.

 

Voici une lettre pour demander un logement social :

Madame, Monsieur,

Je suis actuellement locataire d’un appartement de type …(précisez)… d’une surface de …(précisez)… m² qui est situé au …(adresse complète).… J’y vis avec ma femme qui est enceinte de …(nombre)… mois et mes …(nombre)… enfants.

Malheureusement, mon salaire mensuel de …(montant)… euros ne me permet plus d’assurer les charges familiales qui m’incombent et de faire face aux échéances du loyer qui plus est, pour un logement qui est devenu trop exigu.

Dans cette perspective, vous trouverez joint à cette lettre, les documents justifiants de ma situation et des difficultés financières que je rencontre actuellement.

Aussi, j’ai l’honneur de solliciter votre bienveillance afin d’obtenir un logement HLM dans la commune de …(précisez)… ou celles avoisinant mon lieu de travail qui est situé à …(précisez)….

En espérant vraiment que vous puissiez trouver une solution à ma situation difficile, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’assurance de ma parfaite considération.  

 

 

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Le commandement de payer est un acte de procédure engagé par un créancier et signifié par un huissier de justice qui ordonne à un débiteur de remplir ses obligations contractuelles sans quoi il risque l’engagement de mesures d’exécution forcée qui pourraient entraîner par exemple une résiliation de contrat, une expulsion d’un logement ou la saisie de ses biens.

 

Procédure d’envoi d’un commandement de payer à un locataire défaillant

Dans le cadre d’un bail locatif, lorsqu’un propriétaire d’un logement n’obtient pas de son locataire le paiement des loyers dus dans les termes convenus dans le contrat de bail, il doit d’abord lui adresser une mise en demeure de payer dans un délai imparti.

Puis, si cette démarche demeure vaine et que le contrat de bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, il a la possibilité de demander à un huissier de justice de délivrer au locataire un commandement de payer.

Cet acte fixe une échéance de règlement. Celle-ci est généralement d’une durée de 15 jours. Puis, en cas de non-recouvrement de la dette, la résiliation du contrat de bail pourra être prononcée par décision de justice après un délai de 2 mois seulement (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Par ailleurs, soulignons que s’il existe un tiers qui s’est porté caution, cette lettre de commandement de payer devra lui être adressée également, et ce, dans un délai de 15 jours maximum après que celle-ci a été envoyée au locataire.

En outre, notons que les frais d’huissier sont à la charge du demandeur, donc du bailleur. Toutefois, ils pourront éventuellement être remboursés ultérieurement si le locataire est condamné par le tribunal d’instance à payer des dommages et intérêts en respect de l’article 700 du Code de procédure civile.

 

Voici un modèle de demande de commandement de payer :

Cher Maître,

Je suis propriétaire d’un appartement situé au …(adresse complète)… que je loue depuis le …(date)… à  …(prénom, nom du locataire)… pour un loyer mensuel de …(montant)… euros.

Or, je n’ai toujours pas perçu les loyers des mois de …(précisez)… malgré mes nombreuses relances par courrier et ma lettre de mise en demeure adressée le …(date)… demandant de régler la somme de …(montant)… euros dans un délai de …(nombre)… jours. Ce montant correspond à …(nombre)… mois de loyer.

Vous trouverez joint à cette présente lettre, les photocopies de mes différents courriers envoyés en recommandé avec accusé de réception qui sont restés sans réponse ainsi qu’une copie du contrat de bail comportant une clause résolutoire.

Dans ce contexte, je vous demanderais de bien vouloir délivrer un commandement de payer à …(prénom, nom du locataire)… dans les meilleurs délais, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de mettre œuvre la clause résolutoire.

En vous remerciant par avance, je vous prie d’agréer, Cher/chère Maître, en l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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La lettre de mise en demeure permet de mettre au pied du mur un locataire défaillant qui n’a pas payé son loyer. À l’inverse, il somme un propriétaire qui n’a pas rendu le dépôt de garantie (caution). Ou encore, il exige qu’un client règle une facture, qu’un créancier rembourse sa dette, mais aussi, qu’un employeur verse un salaire à un employé.

 

Modalités d’envoi d’une lettre de mise en demeure de payer un loyer

Cette démarche est essentielle après les multiples relances infructueuses qui ont été effectuées par courrier ou par téléphone puisqu’elle permettra ensuite de porter l’affaire devant les tribunaux.

La lettre devra donc être envoyée en recommandé avec accusé de réception afin de prouver que celle-ci a bien été reçue et devra contenir toutes les informations permettant d’identifier clairement la personne défaillante, ses coordonnées, mais aussi, celles de la personne s’estimant lésée et qui engage cette action. Il peut s’agir par exemple d’un préteur, d’un propriétaire, d’un employeur, d’un fournisseur ou d’un client.

Cette mise en demeure rappellera ainsi les faits et permettra surtout d’indiquer un délai de recouvrement de la dette. Faute de quoi, celle-ci sera majorée d’intérêts calculés au taux en vigueur (article 1153 du Code civil).

Par ailleurs, soulignons que lorsque le montant du litige est conséquent, il est préférable de faire appel aux services d’un avocat ou d’un huissier qui adressera cette sommation de payer. Cela démontrera la détermination du créancier à vouloir recouvrer la dette et convaincra plus facilement le débiteur de régulariser sa situation.

 

Voici un modèle de lettre de mise en demeure :

Madame/Monsieur …(nom du locataire)…,

En dépit de mes deux relances par courrier recommandé avec accusé de réception qui vous ont été adressées le …(date)… et le …(date)…, vous ne vous êtes toujours pas manifesté.

Or, je vous rappelle que conformément au contrat de bail que vous avez signé qui porte sur la location de la maison/l’appartement situé au …(adresse)…, vous m’êtes redevable de …(montant)… euros.

Cette somme correspond au loyer du/des mois de …(précisez)… que vous ne m’avez toujours pas réglé à ce jour.

Dans ces conditions, je vous mets en demeure de régler ladite somme sous 8 jours/15 jours.

En l’absence de règlement dans ce délai imparti, je me verrai dans l’obligation de vous réclamer des intérêts au taux légal de …% et d’entreprendre une procédure judiciaire à votre encontre. J’espère toutefois ne pas devoir en venir à de telles mesures.

Dans l’attente de votre règlement, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du locataire)…, mes salutations distinguées.

                                 

     

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Afin d’éviter tout conflit, lorsque le locataire d’un logement a des difficultés financières et n’est pas en mesure de régler le loyer du mois suivant, il doit contacter son propriétaire rapidement pour lui demander un délai de paiement ou lui proposer un échéancier.

La franchise sera appréciée et évitera tout malentendu. Il ne faut donc pas hésiter à expliquer les raisons du défaut ou du retard de paiement. Cela évitera peut-être qu’une procédure judiciaire soit entreprise, car celle-ci peut s’avérer très coûteuse.

 

Refus d’accorder un délai de paiement : quelles suites ?

Dans le cas d’un échec d’arrangement amiable, le propriétaire adresse en principe au locataire une lettre de mise en demeure. Puis, en l’absence de règlement dans le délai imparti, un huissier de justice est généralement sollicité. Ce dernier, adresse alors au locataire un « commandement de payer ».

Les choses peuvent aller encore plus loin si la dette n’est pas recouvrée et que le bailleur saisi le tribunal : pénalités de retard, résiliation du contrat de bail, saisie des biens et expulsion du logement.

Notons qu’il existe un numéro vert « SOS loyers impayés » à destination des locataires pour les orienter et conseiller au mieux s’ils rencontrent des difficultés financières (0 805 16 0075).

 

Voici un modèle de demande de délai de paiement du loyer :

Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…,

Le contrat de location de l’appartement/la maison situé(e) au …(adresse)… stipule que je dois régler le loyer au plus tard le …(date)… de chaque mois.

Or, pour le prochain mois, je crains qu’exceptionnellement il ne me soit pas possible de remplir mes obligations à cause de difficultés financières passagères. En effet, …(expliquez le motif)….

Aussi, je vous demanderais de bien vouloir m’accorder un délai de paiement du loyer.

Je vous propose de vous régler le mois de …(mois du loyer impayé)… le …(date)… et m’engage à ce qu’aucun retard de la sorte n’ait lieu à l’avenir.

Comptant sur votre compréhension et dans l’attente d’une réponse de votre part, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…, en l’assurance de ma parfaite considération.

 

 

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Lorsqu’un locataire a un retard de paiement du loyer, le propriétaire doit réagir dès le premier incident afin de ne pas laisser la situation se dégrader davantage.

Le bail prévoit une date précise de règlement du loyer (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et si le contrat n’est pas respecté, le bailleur pourra envoyer, 2 semaines après la date butoir, une lettre d’avertissement que l’on appelle aussi lettre de mise en demeure, celle-ci soit devra être expédiée par courrier recommandé avec accusé de réception pour en garder une trace.

 

Quelles suites donner à la mise en demeure ?

À la suite d’une ou plusieurs relances infructueuses, le propriétaire peut saisir un huissier de justice qui adressera un commandement de payer. Puis, en cas de non-recouvrement des impayés sous 2 mois, le contrat de bail pourra être résilié par décision d’un juge du tribunal d’instance.

Par ailleurs, dans les cas extrêmes, une procédure de saisie des biens ou d’expulsion du locataire peut être envisagée.

À ce propos, la loi est claire, nul ne peut être expulsé d’un logement durant la trêve hivernale en application de l’article L. 613-3 du Code de la construction et de l’habitation. Celle-ci s’étale du 1ᵉʳ novembre au 15 mars chaque année, sauf quelques rares exceptions.

 

Voici un modèle de lettre de mise en demeure pour le non-paiement des loyers :

Madame/Monsieur …(nom du locataire)…,

Vous louez actuellement le logement situé au …(adresse complète)…. A ce titre, conformément au contrat de bail que vous avez signé, vous devez régler le loyer mensuel au plus tard le …(date)…. de chaque mois. Celui-ci s’élève à …(montant)… euros.

Or, malgré mes nombreux avertissements verbaux par téléphone, vous n’avez toujours pas réglé les loyers en retard de …(précisez les mois)…. Vous êtes donc désormais redevable de la somme de …(montant)… euros.

Aussi, je vous mets en demeure de régler cette somme sous …(nombre)… jours. Si ce délai n’était pas respecté, je me verrais obligé de faire appel à un huissier de justice et d’intenter une action devant les tribunaux pour lancer une procédure d’expulsion.

En espérant que nous n’arriverons pas à de telles extrémités et dans l’attente de votre règlement, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du locataire)…, l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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