TRANSACTIONS

 

Si vous souhaitez acquérir un appartement ou une maison au même prix que celui qui vous a été communiqué ou qui était indiqué dans une annonce, vous devez faire une offre d’achat, appelée également, proposition d’achat. Mais, c’est aussi le cas si vous voulez proposer un prix inférieur.

Les raisons qui peuvent vous pousser à demander que le prix soit baissé sont variées. Par exemple, le prix de vente du bien immobilier est supérieur à votre capacité d’achat. Ou alors, vous estimez que ce dernier est surévalué par rapport au prix réel du marché.

 

Pourquoi et comment faire une offre d’achat ?

C’est la première étape à effectuer pour la conclusion de la vente immobilière. C’est donc, en principe, un passage obligé. Attention, ce type de document n’est pas à rédiger à la légère. En tant qu’acheteur, vous vous engagez à respecter votre offre. Ne pas remplir cette obligation peut avoir des conséquences juridiques. En effet, si le propriétaire du bien accepte l’offre d’achat que vous avez émise, vous serez lié contractuellement à celui-ci, conformément aux dispositions de l’article 1583 du Code civil.

Cependant, il est possible de renoncer à votre engagement grâce à l’existence de conditions suspensives ou si vous faites jouer votre droit à vous rétracter dans les 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le but de cette offre d’achat est de préciser vos intentions et de garantir au vendeur le respect de votre engagement. Dans votre lettre, vous devrez donc, vous identifier, désigner le vendeur, décrire le bien immobilier, préciser le montant que vous êtes prêt à payer, indiquer la durée de validité de votre offre d’achat, et s’il y a lieu, mentionner les conditions suspensives. Celles-ci peuvent être liées à l’octroi d’un prêt immobilier, à la mise aux normes du logement ou à l’absence de certaines servitudes.

Si le propriétaire du bien accepte votre offre d’achat, la seconde étape consistera à dresser une promesse synallagmatique de vente (PSV) appelée parfois aussi compromis de vente. Celle-ci formalise l’engagement réciproque des deux parties. Grâce à elle, la vente est réputée conclue (article 1589 du Code civil). Cette promesse synallagmatique de vente peut être signée sous seing privé ou chez le notaire.

Puis, si le vendeur refuse, rien ne vous empêche d’en faire une seconde en réévaluant le prix d’achat.

Après cela, si vous ne recevez pas réponse de sa part dans le délai imparti, votre offre sera réputée caduque. Cela sera également le cas lorsque le vendeur fera une contre-proposition. Cela signifie qu’il fera une nouvelle offre avec des conditions ou un prix différent. Évidemment, libre à vous ensuite d’accepter ou de refuser celle-ci.

Afin de vous aider et de vous faire gagner un temps important, nous vous proposons ce modèle de lettre pour faire une offre d’achat d’un appartement. Vous pourrez le modifier et l’adapter facilement si vous souhaitez acquérir un tout autre bien. Par exemple, une maison, un terrain nu, un immeuble, un bureau ou un local commercial.

 

Voici un modèle de lettre pour faire une offre d’achat d’un appartement :

Je soussigné(e) …(prénom, nom)…, né(e) le …(date de naissance)… à …(lieu de naissance)…, résidant(e) au …(adresse complète)…, adresse à …(prénom, nom du propriétaire du logement)…, une offre ferme et irrévocable pour acquérir l’appartement situé au …(adresse complète)… que j’ai visité le …(date)… et qui est libre de toute occupation.

Ce bien situé au/en …(indiquez l’étage)… se compose de …(décrivez le bien, énumérez les pièces et indiquez ses caractéristiques. Par exemple, s’il comprend un jardin, un balcon, une terrasse, une cave, une place de parking)… pour une superficie de …(nombre)… m². Il a été référencé sous le code …(spécifiez)… par l’agence immobilière …(nom de la société)….

Je propose le prix …(montant que vous acceptez de payer sans compter les frais notariés)… €, …(montant en toutes lettres)… euros, honoraires agence inclus. Ce montant sera payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente. 

Mon offre est valable jusqu’au …(date limite)…. Passé ce délai, celle-ci sera réputée caduque.

Pour cette acquisition, il n’y aura pas de condition suspensive de crédit ou de prêt (ou) Ma proposition tient dans la mesure où ma banque accepte la demande de prêt d’un montant de …(valeur)… € au taux maximal hors assurance de …(nombre)… %.

 

 

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Bon à savoir :

Vous souhaitez télécharger cette lettre en version Word (fichier portant l’extension .docx) ? Faites un clic gauche sur l’image ci-dessus. Le document se sauvegardera sur votre ordinateur, tablette ou smartphone. Vous n’aurez ensuite qu’à compléter le courrier en inscrivant votre adresse postale ainsi que celle du destinataire. Puis, vous daterez et signerez le document.

Pour recevoir une lettre sous Word ou dans un autre format tel que PDF (format de document portable) pouvant être lu par Adobe Acrobat Reader, formulez une demande dans le champ « Commentaire ». Il se situe sous chaque article. Pour cela, vous indiquerez simplement votre nom et votre adresse e-mail. Il n’est ainsi pas nécessaire de s’enregistrer au préalable.

D’autre part, si vous désirez nous interpeller sur un autre sujet, vous pouvez nous écrire via la section « Questions ». Nous tâcherons de vous répondre sous 48 heures. Si vous n’avez pas reçu de réponse dans ce délai, nous vous recommandons de vérifier le dossier « spam » de votre boîte de messagerie.

Enfin, n’hésitez pas à nous suivre sur Facebook ou X et à partager nos publications pour en faire profiter tous vos contacts.

 

Vous avez soumis une offre d’achat pour un bien immobilier (maison, appartement) à son propriétaire, mais ce dernier refuse de vous le céder au prix que vous proposez. Dans ce cas, il vous fait une contre-proposition en fixant son prix qui sera forcément plus élevé que ce que vous demandez. Libre à vous ensuite d’accepter ou de rejeter son offre. Les négociations peuvent continuer ou s’arrêter.

 

Comment gérer une contre-proposition d’achat ?

Nous vous recommandons de formaliser par écrit ces échanges en adressant toujours votre lettre en courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez dans ce cas vous servir du modèle de lettre proposé ci-dessous et l’adapter à votre situation personnelle en faisant état du montant de votre précédente offre, de la proposition initiale et de la contre-proposition du propriétaire. Vous indiquerez éventuellement dans votre courrier que vous restez ouvert à toute nouvelle proposition, que vous êtes d’accord pour continuer la négociation.

Puis, si la nouvelle proposition du propriétaire correspond à vos attentes, il vous faudra signer un compromis de vente (synallagmatique) qui a une valeur contractuelle. Il vous engage jusqu’à une certaine limite. En effet, il existe un délai de rétractation qui est de 7 jours, et qui plus est, le contrat peut comporter des clauses suspensives (article 1181 du Code civil). Généralement, elles sont relatives à l’obtention d’un crédit pour l’achat du bien immobilier. Mais il existe d’autres conditions suspensives dans le cas d’une :

– absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien
– situation hypothécaire apurée au moment de la vente
– renonciation par un organisme ou une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien

Par ailleurs, le vendeur qui a signé la promesse de vente ne peut en aucun cas se rétracter et s’il rompt son engagement, cela est aussi valable pour l’acheteur, il peut se voir infliger le versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subit (article 1184 du Code civil).

 

Voici un modèle de lettre pour refuser une contre-proposition d’achat d’une maison :

Madame/Monsieur ..…(nom)…..,

Faisant suite à votre contre-proposition portant sur la vente de votre maison située au …(indiquez l’adresse complète)… et mise en vente au prix initial de …(montant)… euros, j’ai le regret de vous annoncer que je me vois obligé de décliner votre offre.

En effet, le montant de …(précisez)… euros que vous demandez est selon moi bien supérieur au prix du marché immobilier. Néanmoins, si vous faites le choix de la céder à un prix plus avantageux, n’hésitez pas à m’en informer.

En vous remerciant d’avoir pris la peine de répondre à mon offre, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom)…, en l’assurance de ma parfaite considération.

 

 

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Voici un modèle de lettre pour refuser une contre-proposition d’achat d’un appartement :

Madame/Monsieur ..…(nom)…..,

Je vous remercie pour votre contre-proposition d’achat datée du …(précisez)… portant sur l’appartement …(spécifiez le type : F1, F2, F3, F4)… situé au ….(indiquez l’adresse complète du bien)….

Après une étude approfondie de celle-ci, je me vois dans l’obligation de la décliner. En effet, le prix de vente que vous me proposez ne correspond pas au budget que je me suis fixé.

Par ailleurs, je tiens à vous exprimer mes remerciements pour le temps que vous avez consacré à l’examen de mon offre initiale. Malgré votre refus, je vous informe que je reste intéressé(e) par votre bien.

Aussi, si vous êtes disposé(e) à formuler une nouvelle offre plus proche du montant que je vous ai préposé, je serais ravi(e) de poursuivre nos discussions.

Dans cette attente, je vous prie de recevoir, Madame/Monsieur ..…(nom)….., l’expression de mes salutations distinguées.

 

 

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Bon à savoir :

Vous souhaitez télécharger l’une de ces lettres de refus de contre-proposition d’achat d’un bien immobilier en version Word (fichier portant l’extension .docx) ? Faites un clic gauche sur les images ci-dessus. Le document se sauvegardera sur votre ordinateur, tablette ou smartphone. Vous n’aurez ensuite qu’à compléter le courrier en inscrivant votre adresse postale ainsi que celle du destinataire. Puis, vous daterez et signerez le document.

Pour recevoir une lettre sous Word ou dans un autre format tel que PDF (format de document portable) pouvant être lu par Adobe Acrobat Reader, formulez une demande dans le champ « Commentaire ». Il se situe sous chaque article. Pour cela, vous indiquerez simplement votre nom et votre adresse e-mail. Il n’est ainsi pas nécessaire de s’enregistrer au préalable.

D’autre part, si vous désirez nous interpeller sur un autre sujet, vous pouvez nous écrire via la section « Questions ». Nous tâcherons de vous répondre sous 48 heures. Si vous n’avez pas reçu de réponse dans ce délai, nous vous recommandons de vérifier le dossier « spam » de votre boîte de messagerie.

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L’offre d’achat ou promesse unilatérale d’achat d’un bien immobilier tel qu’un appartement ou une maison doit-être formalisée par écrit. Pour faciliter sa rédaction, nous vous proposons de vous servir de notre modèle de lettre présent ci-après.

Faire une offre d’achat revient à proposer d’acquérir le bien à un certain prix généralement moins élevé que celui que le vendeur proposait et sous certaines conditions. Ensuite, libre à ce dernier de faire une contre-proposition ou d’accepter l’offre, ce qui ouvrira la voie à la signature d’un compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) mais à ce stade aucun chèque ou acompte ne devra être remis au vendeur.

Sachez par ailleurs que cette lettre vaut engagement et qu’elle a donc une valeur juridique. En effet, selon l’article 1583 du Code civil « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Cependant, la personne qui souhaite se porter acquéreur est en droit de ne donner aucune suite si le vendeur fait une offre d’un montant plus élevé que celui qu’il avait proposé, mais de toute façon, il peut faire valoir son droit de rétractation dans un délai de 7 jours.

 

Comment formaliser une offre d’achat sur un bien immobilier ?

Dans votre document, nous vous recommandons de faire figurer avec précision et exactitude votre identité ainsi que celle du propriétaire vendeur, la description détaillée du bien immobilier à céder, la durée de validité de l’offre qui varie généralement entre une semaine à 2 semaines, le prix proposé et ses conditions de règlement.

En outre, il est utile d’indiquer comment le vendeur devra répondre à l’offre. L’idéal est par lettre recommandée avec accusé de réception.

Enfin, il sera nécessaire d’indiquer les conditions suspensives de l’offre. Par exemple, si vous n’obtenez pas de prêt bancaire.

 

Voici un modèle d’offre d’achat d’une maison :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Je fais suite à la visite de votre maison de …(superficie)… m² situé(e) au …(indiquez l’adresse complète)… qui est en vente au prix de …(montant)… euros honoraires agence inclus.

Je vous propose de l’acquérir pour un montant de …(précisez)… euros. En cas d’acceptation de votre part, cette somme vous sera intégralement versée le jour de la signature de l’acte de vente.

Mon offre d’achat tient jusqu’au …(date)… à la condition suspensive que ma banque …(nom)… m’autorise à faire un prêt d’un montant de …(montant)… euros pour financer l’acquisition de ce bien immobilier.

En attendant une réponse de votre part dans ce délai par courrier recommandé avec accusé de réception, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, l’assurance de ma considération distinguée.

 

                                                               

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Voici un modèle d’offre d’achat d’un appartement :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Après avoir visité votre appartement …(précisez le type : studio, F1, F2, F3, F4, F5)… d’une superficie de …(nombre)… m² et situé au …(indiquez l’étage ainsi que son adresse complète)…, j’ai le plaisir de vous faire une offre d’achat d’un montant de …(spécifiez)… euros, hors frais de notaire.

Mon offre est valable jusqu’au …(précisez une date en laissant un délai entre 1 et 3 semaines)…, date à laquelle, je vous saurais gré de bien vouloir me faire part de votre décision.

Ma proposition est soumise à l’absence de toute disposition ou servitude pouvant empêcher l’usage de la propriété vendue. De plus, elle est valable sous réserve de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de …(spécifiez)… euros au taux d’intérêt maximum de …(chiffre)… %.

Me tenant à votre disposition pour tout renseignement complémentaire ou pour planifier une nouvelle rencontre, je vous prie de recevoir, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, mes respectueuses salutations.

 

 

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Bon à savoir :

Vous souhaitez télécharger l’un de ces modèles d’offre d’achat d’un bien immobilier en version Word (fichier portant l’extension .docx) ? Faites un clic gauche sur les images ci-dessus. Le document se sauvegardera sur votre ordinateur, tablette ou smartphone. Vous n’aurez ensuite qu’à compléter le courrier en inscrivant votre adresse postale ainsi que celle du destinataire. Puis, vous daterez et signerez le document.

Pour recevoir une lettre sous Word ou dans un autre format tel que PDF (format de document portable) pouvant être lu par Adobe Acrobat Reader, formulez une demande dans le champ « Commentaire ». Il se situe sous chaque article. Pour cela, vous indiquerez simplement votre nom et votre adresse e-mail. Il n’est ainsi pas nécessaire de s’enregistrer au préalable.

D’autre part, si vous désirez nous interpeller sur un autre sujet, vous pouvez nous écrire via la section « Questions ». Nous tâcherons de vous répondre sous 48 heures. Si vous n’avez pas reçu de réponse dans ce délai, nous vous recommandons de vérifier le dossier « spam » de votre boîte de messagerie.

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La promesse de vente tout comme le compromis de vente nécessite une notification préalable afin que le délai de rétractation de 10 jours puisse débuter.

 

Promesse de vente : quand commence le délai de rétractation ?

Il commence au moment où l’acheteur reçoit la notification par courrier recommandé avec accusé de réception ou lorsque la lettre lui est remis de la main d’un notaire, conformément aux dispositions des articles L. 271-1 et L. 272-2 du Code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, il est important de souligner que, passé ce délai de 10 jours, si l’acheteur n’a pas levé l’option, le vendeur sera libre de céder ou non son appartement ou sa maison à qui il le souhaite.

 

Voici une lettre de notification de promesse de vente :

Madame/Monsieur …(nom)…,

Vous trouverez ci-joint la promesse de vente signée le …(date)… qui concerne la vente de …(description du bien immobilier)… situé(e) au …(adresse du bien)….

Veuillez noter, en respect de l’article L 271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à compter de ce jour, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter. Passé ce délai, toute demande d’annulation de la promesse de vente sera nulle et non avenue.

Je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom)…, en l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente (PSV) est un contrat préparatoire avant la vente définitive qui engage les deux parties de manière irrévocable après l’expiration du délai de 10 jours de réflexion ou délai de rétractation.

Cela signifie qu’une fois passé cette période, le vendeur et l’acheteur ne peuvent plus annuler la vente, sauf s’il existe des clauses suspensives, notamment un achat conditionné par l’obtention d’un prêt bancaire.

 

Conséquence de la rétractation d’un compromis de vente après le délai légal

La rétractation entraîne automatiquement la perte de l’indemnité d’immobilisation que l’acheteur a versée au vendeur. En général, celle-ci s’élève à 10 % de la valeur de la transaction.

 

Voici une lettre type de rétractation d’un compromis de vente :

Madame/Monsieur …(nom)…,

J’ai signé le …(date)… une promesse synallagmatique de vente (PSV) pour l’achat de …(description du bien immobilier)….

Or, après mûre réflexion, j’ai fait le choix d’exercer mon droit de rétractation. Je n’envisage donc plus d’acquérir ce logement.

Je vous prie de noter que cette décision intervient avant le délai légal de 10 jours. Ainsi, ma démarche est en conformité avec l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, en vertu de l’article L 271-2, je vous demande de bien vouloir me reverser rapidement la somme de …(précisez)… euros que je vous ai réglée le jour de la signature du compromis.

Veuillez agréer, Madame/Monsieur …(nom)…, mes salutations distinguées.

 

 

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L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation permet à un acheteur ayant signé une promesse de vente de se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du jour de la réception du contrat envoyé par le vendeur, l’agence immobilière ou le notaire. Il devra pour cela se manifester auprès du notaire si l’acte a été signé par son intermédiaire ou envoyer sa demande par courrier en recommandé avec accusé de réception.

 

Annulation de la promesse de vente : que devient l’indemnité d’immobilisation ?

Selon la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) qui date du 13 décembre 2000, l’indemnité d’immobilisation qui a été versée par l’acheteur devra lui être entièrement restituée dans un délai maximum de 21 jours après les fameux 10 jours de délai de rétractation.

 

Voici une lettre d’annulation d’une promesse de vente :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Nous avons signé conjointement une promesse de vente le …(date)… dans laquelle je m’étais engagé à acheter votre maison/appartement situé(e) au …(adresse complète)….

En respect de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation mentionnant un délai légal de rétractation de 10 jours qui n’est pas encore écoulé, je vous informe de ma décision de ne pas faire cet achat.

En vous remerciant par avance de votre compréhension, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, en l’assurance de ma parfaite considération.

 

 

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Compromis de vente d’un bien immobilier et rétractation

La loi impose qu’après la signature d’un compromis de vente (PSV) dans le cas d’une vente d’un bien immobilier sous seing privé, le vendeur envoie une lettre de notification en courrier recommandé avec accusé de réception.

Cette démarche est très importante puisque selon l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation (loi SRU), le délai de rétractation de 10 jours, appelé aussi délai de réflexion, débute à compter du jour de réception de ce courrier. A ce dernier, sera joint un exemplaire signé du compromis de vente dont voici un exemple : www.info-demarches.com.

 

Voici un modèle de notification de compromis de vente :

Madame/Monsieur …(nom)…,

Nous avons signé un compromis de vente le …(date)… dont vous trouverez l’original joint à ce courrier. Il porte sur l’achat …(désignation du bien)… situé au …(adresse du bien)….

Par ailleurs, je vous rappelle que conformément à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter à compter de la réception de la présente lettre.

Veuillez agréer, Monsieur/Madame …(nom)…, l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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Pour l’achat d’un bien immobilier de type appartement, maison ou garage par exemple, un compromis de vente appelé également promesse synallagmatique de vente (PSV) ou avant-contrat est généralement signé sous seing privé par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un notaire.

 

Compromis de vente pour un bien immobilier : à quoi engage-t-il ?

Ce document qui a une valeur juridique et contractuelle engage donc le vendeur et l’acheteur à effectuer une transaction pour un montant et une date fixée à l’avance. Il devra être notifié par le vendeur par lettre recommandé avec accusé de réception.

Malgré tout, la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) permet la rétractation de l’acheteur dans un délai de 10 jours à compter du jour de réception du courrier, on parle de délai de réflexion lorsque le contrat est signé chez un notaire, mais, passé ce délai, la vente ne peut être annulée, sauf s’il existe des conditions suspensives qui devront être notifiées dans le compromis de vente. Par exemple, dans le cas de figure où le futur acquéreur n’obtient pas le prêt de sa banque pour acheter le bien.

Par ailleurs, à la signature du compromis, le futur acquéreur doit verser un certain pourcentage de la valeur du bien immobilier qui tourne généralement aux environs des 10 % et que l’on appelle indemnité d’immobilisation.

Ce montant sera déduit du montant total du bien au moment de signer l’acte de vente et du transfert de propriété ou perdu par l’acheteur s’il s’est rétracté après le délai légal ou que les clauses suspensives n’ont pas jouées en sa faveur.

Sachez aussi que le vendeur pourra se voir affliger des dommages et intérêts à payer à l’acheteur ou même se voir obligé de vendre son bien s’il souhaite se rétracter après ce fameux délai des 7 jours.

 

Voici un modèle type de compromis de vente d’un bien immobilier :

Entre les soussignés :

M.1 : désigné(s) ci-après par « le vendeur » et

M. 1 : désigné(s) ci-après par « l’acquéreur » étant précisé que, si la vente intervient entre plusieurs acquéreurs et vendeurs, les uns et les autres interviennent solidairement entre eux,

Il est convenu d’un compromis de vente sur les biens dont la désignation suit :

I – NATURE DE L’ENGAGEMENT

Le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur l’immeuble ci-après désigné.

L’acquéreur accepte et s’engage à acquérir sous réserve des conditions suspensives énumérées ci-après.

II – SITUATION ET DÉSIGNATION DES BIENS

Adresse : …………………………………………………………….

Désignation (mentionner s’il s’agit d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain) :

Consistance (nature et usage des pièces ) : …………………………….

Superficie (Selon la loi Carrez) : ………. m2

Accessoires (garage, jardin, .…) : …………………………………………………………

Équipements communs (aires de jeux, ascenseurs, ….) : …………………………………………..

Si le bien est en copropriété : ………………………………………………………………..

– Numéro du ou des lots : ………………………………………………………

– Nombre de millièmes : ………………………………………………..

Références cadastrales : …………………………

L’acquéreur déclare bien connaître les biens objet du présent compromis pour les avoir vus, mesurés et visités, et dispense de ce fait le vendeur d’une plus ample désignation.

III – ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Le bien objet des présentes appartient au vendeur pour l’avoir acquis de …………………. par acte notarié établi le …………………. par Maître …………………. notaire domicilié à …………………………………………….., dont il s’engage à fournir une copie au notaire rédacteur de l’acte authentique, ainsi que toutes autres pièces qui en découleraient et seraient nécessaires à la réalisation de la vente.

IV – CHARGES GREVANT L’IMMEUBLE

1. Hypothèques et privilèges

Le vendeur déclare que les biens objet des présentes sont libres de tout privilège ou hypothèque. Si tout privilège ou hypothèque se révélait, il s’oblige à en rapporter la main-levée et le certificat de radiation à ses frais.

2. Servitudes et urbanisme

Le vendeur déclare qu’à sa connaissance les biens objet du présent compromis de vente sont grevés d’aucune servitude spéciale autre que : ………………… ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur concernant l’urbanisme.

3. Situation locative

Le vendeur déclare que les biens objet des présentes :

– Seront libres de toute occupation au plus tard à compter du jour de la signature de l’acte authentique. À défaut, le vendeur s’engage à payer à l’acquéreur une astreinte dont le montant est fixé forfaitairement à un millième du prix de vente par jour calendaire de retard.

V – DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur dispose d’un délai de dix jours pour exercer son droit de rétractation. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte.

La rétractation, pour être valable, devra respecter le délai cité plus haut et parvenir au vendeur par lettre recommandée avec accusé réception.

Si l’acquéreur n’exerce pas son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, le dépôt de garantie constituera un acompte sur le prix de vente.

Si l’acquéreur exerce son droit de rétractation, l’acquéreur récupérera cette somme, sans pénalités ou retenues.

VI – CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera faite sous les conditions ordinaires et de droit, et sous celles suivantes, que le bénéficiaire s’oblige à exécuter :

– Prendre les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans garantie d’aucune sorte de la part du vendeur concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance.

– Prendre également les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s’il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.

– Souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s’il en existe.

– Acquitter, à compter du jour de l’entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l’année civile de l’entrée en jouissance.

– Faire son affaire personnelle de la continuation ou résiliation de toute police d’assurance intéressant les biens loués.

– Payer tous les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites.

– Payer les travaux décidés par une assemblée de copropriétaires à partir de ce jour, le vendeur s’engageant, pour sa part, à payer ceux décidés jusqu’à ce jour, qu’ils soient, dans l’un ou l’autre cas, exécutés ou non.

À compter de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur aura la propriété de l’immeuble.

Il en aura la jouissance à compter du …………………..

VIII – PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE

L’acquéreur sera propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l’acte authentique ci-après prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

IX – PRIX

En cas de réalisation, la vente aura lieu moyennant le prix de ……………….. euros.

Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Il est formellement convenu et accepté qu’à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l’acte authentique la vente sera considérée comme nulle et non avenue, le transfert de propriété ne pourra s’effectuer et l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur.

X – DÉPÔT DE GARANTIES

En raison du présent compromis, l’acquéreur a déposé la somme de …………….. euros 10 entre les mains de Maître …………………. désigné comme séquestre amiable, ainsi que le vendeur le reconnaît.

Cette somme s’imputera sur le prix convenu de la vente.

XI – RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où la condition suspensive viendrait à se réaliser, la vente sera régularisée dans le délai de ………….. de la réalisation de ladite condition, par acte aux minutes de Maître …………….

Si l’une des parties venait à refuser de signer l’acte authentique, elle pourra y être contrainte par toutes les voies de droit en supportant tous les frais de poursuite.

En outre, elle devra payer la somme de ………………. euros à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

XII – PUBLICITÉ FONCIÈRE

Les parties donnent pouvoir à M …………… en vue de la publication de la présente promesse à la

Conservation des hypothèques à l’effet de déposer le présent acte aux minutes de Maître ……………..

XIII – FRAIS

Les frais des présentes seront à la charge de l’acquéreur.

 

 

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La promesse de vente est une lettre à ne pas signer à la légère même si elle n’engage juridiquement que le vendeur. En effet, le propriétaire d’un logement (maison, appartement) promet de vendre son bien à un prix déterminé tandis que l’acheteur peut décider de ne donner aucune suite et de se rétracter pendant ou à l’issue d’une certaine période appelée délai d’option. Sa durée est fixée préalablement par les parties.

En outre, dans ce type de contrat, il existe parfois des conditions suspensives pour prémunir le vendeur d’événements imprévus, mais ces clauses sont plutôt utilisées pour le compromis de vente qui est très différent de la promesse de vente.

 

Cas de figure pouvant se réaliser après la signature d’une promesse de vente

1) L’acheteur lève l’option dans le délai imparti. La vente est conclue et sera légalisée devant notaire lorsque les deux parties auront signé l’acte de vente.
2) L’acheteur ne donne aucune suite. Une fois le délai imparti écoulé, le propriétaire est libre de vendre à qui il veut la maison ou l’appartement.
3) Le propriétaire change d’avis et ne souhaite plus vendre son bien avant que l’option ne soit levée. Dans ce cas, l’acheteur peut engager une action en justice contre celui-ci et demander des dommages et intérêts.
4) Le propriétaire refuse de vendre le bien alors que l’option a été levée. Là aussi, une action en justice est envisageable avec à la clé des dommages et intérêts et parfois même la vente forcée du bien immobilier.

 

Voici un modèle type de promesse de vente :

Je soussigné(e) Monsieur/Madame …(prénom, nom du propriétaire)…, né(e) le …(date de naissance)… à …(lieu de naissance)… et demeurant au …(adresse complète)…, m’engage à vendre mon appartement/ma maison …(description détaillée, superficie)… situé(e) au …(adresse)… au prix de …(montant)… euros net à Monsieur/Madame …(prénom, nom de l’acheteur)…, né(e) le …(date de naissance)… à …(lieu de naissance)… et demeurant au …(adresse complète)….

Cette offre est valable jusqu’au …(date d’échéance de l’offre)…. La promesse de vente deviendra donc caduque si l’option n’est pas levée dans ce délai.

 

 

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Un propriétaire peut faire le choix de ne pas renouveler le bail pour la location d’un logement. Néanmoins, conformément à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, il doit respecter une durée de préavis d’un minimum de 6 mois avant le terme du bail et informer le locataire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier en indiquant les raisons.

 

Cas où le propriétaire peut décider du non-renouvellement du bail

⇒ Congé pour reprise : aménagement du propriétaire dans le logement, ou alors, l’un de ses descendants, ascendants, son conjoint, son concubin avec qui il a une relation suivie depuis au moins un an ou son partenaire pacsé.
⇒ Congé pour vente du logement : le propriétaire doit informer le locataire sur les conditions de vente et le prix, car ce dernier est prioritaire s’il veut l’acheter. Cependant, s’il ne répond pas dans un délai de 2 mois après l’envoi du préavis, cela est assimilé à un refus d’achat.

 

Conditions de la résiliation du bail pour un motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut demander au locataire de quitter le logement avant le terme échu du contrat de bail dans le cas où celui-ci ne remplit plus ses obligations. Par exemple, s’il ne paye pas le loyer aux dates prévues dans le contrat, s’il fait des travaux d’aménagement sans l’accord préalable du propriétaire, s’il est à la source de nuisances sonores ou s’il sous-loue le logement sans en avoir demandé la permission.

Enfin, dernière condition permettant d’obliger le locataire à quitter l’habitation avant la fin du contrat de bail, si l’immeuble doit-être réhabilité ou restructuré pour des raisons de sécurité.

 

Voici une lettre pour informer du non-renouvellement du bail :

Madame/Monsieur …(nom)…,

Le contrat de bail que vous avez signé le …(date)… pour la location de l’appartement/la maison situé(e) au …(adresse complète)… arrivera à expiration le …(date)….

Aussi, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, je vous informe que je souhaite y mettre fin à terme échu en raison de …(précisez)….

Je vous recontacterai ces prochaines semaines afin que nous convenions d’un rendez-vous pour constater l’état des lieux et la remise des clés.

Veuillez agréer, Madame/Monsieur …(nom)…, l’expression de mes respectueuses salutations.

 

 

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