RESILIATIONS DE BAIL

Le contrat de séjour désigne une convention dont les règles ont été fixées par la loi du n° 2002-2 du 2 janvier 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale. Il a pour but de définir les conditions d’accueil des seniors, les différentes prestations qui leur sont offertes ainsi que leurs tarifications. Par ailleurs, il prévoit des droits et des obligations pour les deux parties signataires. Il s’agit de la personne âgée accueillie et du représentant de la maison de retraite ou de l’EHPAD (établissement pour personnes âgées dépendantes).

Il existe deux principales structures d’accueil pour les personnes âgées. La première est la maison de retraite simple. C’est une résidence collective recevant des personnes autonomes ou qui ont une légère perte d’autonomie. La seconde est l’EHPAD. Elle héberge des seniors en situation de dépendance ayant besoin d’un suivi médical régulier. C’est le cas notamment pour les patients atteints d’Alzheimer, une maladie neuro-dégénérative. Pour cette dernière, une équipe de professionnels de santé (aide-soignant, infirmière, médecin) est présente constamment pour assurer une assistance. Autre différence notable, le montant des frais d’hébergement. Ceux-ci sont très variables d’un établissement à l’autre et en fonction des différentes prestations fournies. Toutefois, ceux appliqués dans les maisons de retraite sont généralement moins élevés puisque ces dernières n’ont pas de personnel de santé et de matériel spécialisé ou très peu.

 

Comment rompre un contrat de séjour ?

La résiliation du contrat de séjour à l’initiative de l’usager ou de son représentant légal peut être demandée à tout moment sans avoir à produire de justification. Pour cela, un délai de préavis d’un mois maximum doit être respecté (décret no 2016-696 du 27 mai 2016). Ainsi, certaines conventions plus favorables peuvent prévoir des délais inférieurs. Par conséquent, il est nécessaire de vérifier cette information dans les clauses du contrat avant d’envoyer la lettre de résiliation. Celle-ci sera adressée en courrier recommandé avec accusé de réception.
Par ailleurs, il est important de souligner que les usagers disposent d’un droit de rétractation. Celui-ci est valable durant les 15 jours qui précèdent la signature du contrat. Dans ce cas, aucun délai de préavis n’est exigé.

Voici une lettre pour demander la résiliation d’un contrat de séjour :

Madame, Monsieur,

Actuellement pensionnaire de votre maison de retraite/EHPAD …(nom de l’établissement)… depuis le …(date)…, je vous informe de mon intention de résilier le contrat de séjour qui nous lie.

Les dispositions de celui-ci indiquent un délai de préavis de …(précisez)…. Par conséquent, mon départ aura lieu le …(date)….

Aussi, je vous saurais gré de bien vouloir prendre toutes les dispositions nécessaires pour préparer ma sortie.

Restant à votre disposition pour tout complément d’information, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée.

 

 

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La législation est nettement plus souple pour les locations de place de parking ou de garage comparée à celle des baux d’habitation. En effet, les loyers ne sont pas plafonnés et aucune disposition ne fixe de durée de préavis. Autre particularité, le contrat de location est conclu pour la durée que le propriétaire décide librement.

Il est défini comme un contrat de louage des choses tel que le décrit l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

 

Comment résilier votre contrat de location d’une place de parking ou de garage ?

Pour rompre votre bail, vous devez vous référer uniquement aux clauses du contrat que vous avez signé. Généralement, les propriétaires choisissent d’imposer un préavis d’un mois. Ils doivent, eux aussi, respecter ce délai pour mettre fin à l’échéance prévue ou à sa date anniversaire, s’il a été conclu pour une durée indéterminée.

Par ailleurs, il est important de souligner que lorsque le contrat de location comprend un logement ainsi qu’une place de parking ou un garage, l’ensemble est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cela implique des modalités de résiliation analogues pour le logement et l’emplacement servant à garer un véhicule. Ce dernier est considéré comme une annexe. Viennent donc s’ajouter de nouvelles contraintes légales. Pour rappel, le délai de préavis pour résilier un logement meublé est de 1 mois tandis que pour un logement non-meublé, il est de 6 mois.

Pour résilier votre bail de location, il est indispensable que vous adressiez un courrier recommandé avec accusé de réception.

Voici un modèle de lettre pour résilier un contrat de location :

Madame/Monsieur …(nom)…,

Locataire de la place de parking/du garage/du box situé(e) …(précisez)…, je vous informe de mon intention de résilier le contrat de bail qui nous lie depuis le …(date)….

Ce dernier prévoyant un délai de préavis de …(précisez)…, il arrivera à terme le …(date)….

Je me tiens à votre disposition pour vous rencontrer afin de …(précisez : procéder à l’état des lieux/vous rendre les clés/le badge/la télécommande)….

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, mes salutations distinguées.

 

 

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Un locataire est totalement libre de mettre fin à son contrat de bail locatif d’une habitation meublée ou non, à condition qu’il respecte un délai de préavis de 3 mois pour prévenir le bailleur dans le cas d’un logement vide, ou d’un mois, s’il est meublé. La loi ne fixe pas une liste particulière de meubles à installer dans le logement pour qu’il soit considéré comme meublé. Il doit y avoir un équipement suffisant pour la vie quotidienne : vaisselles, couchages, mobiliers, accessoires de cuisine.

Tous les baux signés depuis le 18 janvier 2005 sont sous la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 (article 115). Ce qui implique qu’ils doivent avoir une durée minimale d’un an, ceci afin de mieux protéger les locataires. Tandis que les logements vides tombent sous le coup de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (article 10) : « Le contrat de bail de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ».

 

Somme à s’acquitter pour résilier le contrat de bail locatif en cours de mois

Une petite mise en garde, certains bailleurs mal attentionnés considèrent que chaque mois commencé est dû, ce qui ne repose sur aucune loi, sauf si le bail le prévoit. Ainsi, par exemple, si la lettre de préavis d’un meublé a été réceptionnée le 15 juillet et que vous quittez votre logement le 15 octobre, on ne peut pas vous réclamer tout le loyer et les charges du mois d’octobre, en effet, le montant dû doit-être calculé en fonction du nombre de jours que vous êtes resté dans le logement.

La prise de congé doit être notifiée au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception ou signifiée par acte d’huissier. C’est la date de réception de la lettre et non celle de l’envoi qui sert de point de départ pour le préavis.

Voici un courrier de résiliation d’un contrat de bail locatif :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Faisant suite à notre conversation téléphonique de ce jour, je vous confirme par le présent courrier recommandé avec accusé de réception, ma décision de résilier le contrat de location portant sur la maison/l’appartement situé(e) au …(adresse complète)… que j’occupe depuis le …(date)….

Eu égard aux articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de bail sera rompu dans 3 mois. A cette échéance, nous établirons l’état des lieux de sortie et je vous remettrai les clefs du logement.

Par conséquent, je vous propose de me contacter afin que nous convenions d’une date de rendez-vous.

Restant à votre entière disposition, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, en l’expression de mes sentiments les meilleurs.  

 

 

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Selon l’article L.145-4 du Code de commerce, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, puis si le locataire veut renouveler son contrat, il doit expressément effectuer sa demande par acte d’huissier, ou depuis la « loi Macron », par lettre adressée en courrier recommandé avec accusé de réception, et dans les deux 2 cas, 6 mois avant l’échéance prévue.

 

Circonstances permettant au locataire de rompre son bail commercial

– Résiliation au terme d’une période triennale : le congé est donné par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois. Notons que pour les résidences de tourisme, la durée minimale est de 9 ans.
– Résiliation au terme du contrat bail : malgré qu’il y ait tacite reconduction, le locataire peut donner congé par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois. Le bail prendra donc fin le dernier jour du trimestre en cours.
– Résiliation judiciaire : si le propriétaire ou bailleur a commis une faute grave. Par exemple, il ne respecte pas les clauses du contrat. Ou alors, l’emplacement n’est pas aussi attractif commercialement qu’annoncé. C’est le tribunal qui décidera de la suite donnée à cette affaire.
– Résiliation dans le cas d’une entente entre les 2 parties (article 1134 du Code civil) : le locataire peut en effet demander préalablement au propriétaire s’il peut quitter les locaux. Puis, si ce dernier donne son aval, l’accord amiable devra être scellé par un huissier de justice.
– Résiliation en cas de départ à la retraite ou invalidité du locataire : dans ce cas, il devra respecter la même procédure. Pour rappel, 6 mois de préavis sont requis et la notification doit être faite par l’intermédiaire d’un huissier.
– Résiliation à cause d’une grande vétusté des locaux : lorsque ceux-ci demandent des grands travaux de rénovation ou une démolition du bâtiment.

Voici une lettre pour résilier un bail commercial :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Nous avons signé conjointement en date du …(précisez)… le contrat de bail n°.……….  portant sur la location du local situé au …(adresse complète)….

Or, en respect de l’article 1134 du Code civil, nous souhaitons étudier avec vous la possibilité de déménager et de résilier ledit bail afin de profiter d’une nouvelle opportunité qui s’offre à nous.

Nous aimerions donc vous rencontrer afin de trouver un accord amiable, si cela est possible.

Dans l’attente de votre réponse, nous vous prions de croire, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, en l’assurance de nos respectueuses salutations.

 

 

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Pour quitter un logement meublé et résilier le contrat de bail locatif, le locataire doit respecter la loi en vigueur (article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n°2007-290 du 5 mars 2007). Aussi, il doit tenir compte d’un délai de préavis de 1 mois s’il s’agit d’une résidence principale et envoyer la demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte d’huissier.

Mais attention, la date prise en compte pour le délai de préavis est la date de réception de la lettre par le bailleur ou la date de signification de l’acte d’huissier. Aussi, pour tout envoi de courrier postal, il est préférable de prévoir une semaine supplémentaire.

 

Durée du contrat de bail locatif portant sur un logement meublé

Le contrat de bail d’un logement meublé est établi pour une durée d’un an, sauf dans le cas particulier des logements étudiants pour lesquels le contrat peut-être d’une durée de 9 mois. En outre, il est reconduit tacitement pour un an supplémentaire si le locataire et le bailleur n’expriment pas leur volonté de résilier. Il est important de noter que si le propriétaire veut y mettre un terme avant son échéance, il est tenu de respecter un délai de préavis de 3 mois, mais il ne pourra le faire que si seulement il vend son logement, s’il a un motif légitime et sérieux ou s’il compte s’y installer ou y faire vivre un de ses proches.

Par ailleurs, en ce qui concerne le délai de préavis des logements loués en tant que résidence secondaire, ils ne sont pas encadrés par la loi, mais simplement soumis aux articles 1714 à 1762 du Code civil, leur durée est donc variable. Pour résilier, le locataire devra s’en remettre au contrat de bail qu’il a signé. Généralement, le délai de préavis indiqué est de 3 mois.

Voici un modèle de lettre pour résilier votre bail locatif :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Par la présente lettre, je vous informe de mon souhait de rompre le contrat de location signé le …(date)… qui concerne l’appartement meublé situé au …(adresse complète)….

Eu égard au délai de préavis de 1 mois auquel je suis tenu et prévu par la loi (article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation), la résiliation sera effective le …(date)….

Aussi, je vous saurais gré de bien vouloir m’indiquer une date de rendez-vous afin d’établir l’état des lieux de sortie et de vous remettre les clés.

Dans cette attente, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, en l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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Selon l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (loi Mermaz-Malandain) modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, le contrat de location est conclu pour une durée de 3 ans et est reconduit tacitement pour 3 années supplémentaires ou renouvelé.

Néanmoins, le locataire est libre de rompre le contrat quand il le souhaite du moment qu’il respecte un préavis de 3 mois pour un logement vide. Mais, ce préavis peut passer à un mois dans des circonstances très particulières. C’est le cas si le locataire perd son emploi, est muté professionnellement, est bénéficiaire du RMI ou du RSA ou a plus de 60 ans et que son état de santé demande un changement de domicile (article 15 modifié par la LOI n°2011-525 du 17 mai 2011 – art. 12).

 

Procédure pour rompre un contrat de bail d’un logement vide

Pour formaliser sa demande de résiliation et éventuellement fixer une date de rendez-vous, le locataire devra envoyer une lettre en courrier recommandé avec accusé de réception. Puis, le jour où il quittera le logement, il procédera à l’état des lieux avec le propriétaire et lui remettra les clés. Ensuite, dans la mesure où il n’y a aucune dégradation particulière constatée ou de facture ou de loyer impayé, le propriétaire devra ensuite remettre l’intégralité du dépôt de garanti dans un délai de 2 mois. Le montant de ce dernier ne peut être supérieur à 2 mois de loyer. Sachez que ce montant ne doit pas couvrir l’usure normale du logement. C’est-à-dire, par exemple, les peintures qui se défraîchissent, le jaunissement du papier peint ou l’usure de la moquette ou du parquet. Il faut donc faire la différence entre une vétusté qui est la conséquence d’un usage normal et une dégradation volontaire ou non. A titre indicatif, il existe une grille de vétusté.

Voici un modèle de lettre de résiliation de bail :

Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…,

Locataire de l’appartement situé au …(adresse complète)… depuis le …(date)…, je vous informe par la présente de mon intention de résilier le contrat de bail locatif qui nous lie.

Aussi, conformément aux articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui m’imposent un délai de préavis de 3 mois puisqu’il s’agit d’un logement vide, je quitterai l’appartement/la maison le …(date)….

Je vous recontacterai par téléphone ces prochaines semaines afin que nous convenions ensemble d’une date de rendez-vous qui permettra d’établir l’état des lieux.

Veuillez agréer, Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…, l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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La durée légale d’un contrat de bail est de 3 ans pour une location d’habitation. Cependant, le locataire d’un logement non meublé a la possibilité de résilier son contrat de bail lorsqu’il le désire, à condition qu’il respecte le délai de préavis qui est de 3 mois. Toutefois, dans certaines circonstances particulières, celui-ci est porté à 1 mois.

C’est le cas, par exemple, lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA), mais aussi s’il perd son emploi, le départ en retraite ou la démission n’entrent pas en ligne de compte, s’il est muté géographiquement par son entreprise, s’il retrouve un emploi après en avoir perdu un, s’il est étudiant et vient de décrocher son premier emploi ou encore s’il a plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de domicile (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

 

Comment résilier un contrat de bail locatif ?

Pour formaliser sa demande, le locataire devra donc envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire ou la faire notifier par acte d’huissier. Notons que ce délai de résiliation du contrat de bail est décompté à partir de la date de réception de la lettre par le bailleur et qu’une fois que ce dernier l’a en sa possession, le locataire n’a plus la possibilité de revenir sur sa décision sauf en cas d’accord entre les deux parties. Par ailleurs, le locataire a l’obligation de régler les loyers et les charges locatives durant toute la période de préavis.

Voici une lettre pour résilier un contrat de bail :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Je fais suite à notre conversation téléphonique du …(date)… pour vous confirmer que je souhaite résilier mon contrat de bail portant sur l’appartement situé au …(adresse complète)… que j’occupe depuis le …(date du début du contrat)….

Tenant compte des 3 mois de préavis que la législation m’impose (articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), la rupture du contrat prendra effet le …(date)….

Par ailleurs, je vous saurais gré de bien vouloir me restituer dans un délai de 2 mois maximum après la remise des clés, le dépôt de garantie d’un montant de …(précisez)… euros que je vous ai versé.

Je suis à votre disposition, sous réserve de disponibilité, pour faire visiter votre appartement aux éventuels futurs locataires et pour que nous convenions ensemble d’une date d’établissement de l’état des lieux et de remise des clés.

Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, l’expression de mes salutations distinguées.

 

 

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Pour ce qui concerne les places de stationnement, d’un parking, d’un box ou d’un garage qui est loué indépendamment d’un logement, il faut savoir qu’il y a une grande liberté laissée aux propriétaires et aux locataires. En effet, il n’y aucune obligation de signer un contrat de bail, le contrat peut en effet être écrit ou oral.

 

Quelles règles pour la location d’une place de parking ou de garage ?

Le propriétaire est libre de fixer sa durée, le montant de la location et de la caution, les clauses de renouvellement ou résolutoires ainsi que la durée du préavis pour demander la résiliation. C’est le Code civil (article 1708 et suivants) relatif au droit du louage qui dicte les règles. Soulignons qu’un contrat signé doit obligatoirement indiquer le montant du loyer, les conditions de sa révision et les modalités de sa résiliation.

En revanche, lorsque l’emplacement est accessoire à l’habitation et est loué en annexe, c’est-à-dire qu’il est lié par le même contrat de bail que le logement, alors, tous deux sont réglementés par la « loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ». De nombreuses obligations devront donc être tenues par les deux parties. Ainsi, par exemple, le délai de préavis pour demander la résiliation du contrat de bail locatif est de 3 mois ou d’un mois si le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA), s’il a décroché un premier emploi, s’il a perdu son emploi, s’il est muté professionnellement, s’il a retrouvé un emploi après en avoir perdu un, s’il doit déménager pour des raisons de santé et qu’il est âgé d’au moins 60 ans et enfin s’il est locataire d’un logement conventionné de type HLM (habitation à loyer modéré).

Dans les deux cas, pour laisser vacant la place de parking, le locataire devra respecter le délai de préavis indiqué dans le contrat lorsqu’il existe et formuler sa demande par écrit en l’envoyant par courrier recommandé avec accusé de réception.

Voici une lettre de demande de résiliation :

Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…,

Par la présente, je vous informe de mon intention de résilier le contrat de location du parking/garage situé au …(adresse)….

Aussi, en respect du délai de préavis notifié dans le contrat de bail qui est de …(nombre)… mois, le bail se terminera le …(date)….

Je vous propose de vous rencontrer à cette date afin d’effectuer l’état des lieux et que je vous restitue …(précisez : clés, télécommande, pass)… du garage/parking.

Je vous demanderais ensuite de me reverser le dépôt de garantie de …(montant)… euros que je vous ai versé.

Veuillez agréer, Madame/Monsieur …(nom du bailleur)…, l’assurance de mes sincères salutations.

 

 

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Lorsque le locataire d’un logement décède, ses proches peuvent demander la résiliation de son contrat de bail de plein droit et sans délai avant la date d’échéance de ce dernier.

 

Quelles sont les démarches pour résilier un contrat de bail ?

Il conviendra d’envoyer au bailleur une lettre en courrier recommandé auquel sera joint l’acte de décès qui sert de justificatif. Par ailleurs, en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 du Code civil modifié par la loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001, la transmission du bail est automatique au conjoint (article 1751 du Code civil) et au compagnon ou à la compagne liée par un PACS, même s’ils n’ont pas cosigné le contrat de bail.

Par la même, les descendants, le concubin ou les personnes dont le locataire défunt avait la charge durant au moins 1 an avant son décès peuvent également reprendre le bail. Toutefois, si aucun d’eux ne souhaite reprendre la location du logement, le contrat de bail est résilié par abandon du domicile par le locataire décédé.

Voici un exemple de demande de résiliation :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Agissant en qualité d’époux/d’épouse/fils/fille/compagne/compagnon/d’héritier(e) de Monsieur/Madame …(prénom, nom)…, votre locataire qui est décédé le …(date)…, je vous prie de bien vouloir résilier le contrat de bail portant sur le logement situé au …(adresse)…, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Vous voudrez bien trouver joint à la présente lettre, la copie de l’acte de décès.

Par ailleurs, je vous saurais gré de bien vouloir me contacter afin de fixer un rendez-vous permettant de dresser l’état de lieu, de vous remettre les clés et le remboursement de la caution.

En vous remerciant par avance de votre compréhension, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, en l’assurance de ma considération distinguée.

 

 

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Le congé donné au locataire par le propriétaire d’un logement est strictement réglementé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le propriétaire peut décider de la non-reconduction à échéance d’un bail locatif à condition que lui-même ou l’un de ses proches occupe le logement ou qu’il décide de le vendre. Dans cette hypothèse, il a l’obligation d’indiquer le prix au locataire qui sera prioritaire pour l’acheter. Autre éventualité, le locataire ne respecte pas ses obligations, on parle de cause réelle et sérieuse. C’est le cas, s’il ne paye pas son loyer ou n’effectue pas les travaux d’entretien nécessaires.

 

Comment notifier la non-reconduction du bail locatif ?

Le propriétaire devra formuler sa décision de ne pas reconduire le bail locatif d’une maison ou d’un appartement en la notifiant par écrit et en l’envoyant au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant l’échéance du contrat.

Voici une lettre pour informer de la non-reconduction du bail :

Madame/Monsieur …(nom du locataire)…,

Vous résidez actuellement dans l’appartement/la maison que je vous loue depuis le …(date)… et qui est situé(e) au …(adresse)….

Le contrat de bail que vous avez signé arrivera à échéance le …(date)…. Aussi, j’ai le regret de vous informer que je ne le reconduirai pas puisque j’ai décidé de le vendre au prix de …(montant)… euros.

Aussi, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes prioritaire pour vous en porter acquéreur. Vous disposez de 2 mois pour me faire connaître votre décision. Une absence de réponse de votre part dans le délai imparti, sera assimilée à un refus.

Dans cette attente, veuillez agréer, Madame/Monsieur …(nom du locataire)…, l’expression de mes sentiments distingués.

 

 

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